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商住两用房跟普通住宅有什么不同?
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商住两用房跟普通住宅有什么不同?
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1、“商住两用”一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,并不存在商住两用房的法律概念。 如果开发商说楼房是"商住两用"的,则很可能是:同一幢楼部分是商业的(比较多的是裙房和下面的楼层),部分是住宅的。房产证的用途写着商品住宅,就是住宅房;未写明商品住宅的也有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公房。 商务办公房与住宅还是有很大区别的。如有关土地使用年限、各种税费、落户等。由于各省、自治区、直辖市的房地产政策不同,仅以北京为例列举分析住宅与商务办公房的区别。 2、住宅与商务办公房的区别如下(以北京为例): (1)落户问题:不论是冠以何种名称的房屋,确定其到底能不能落户,只需留意它的土地用途及使用年限。如果是属于住宅用房,其土地使用年限必定是70年,就可以落户口。其他则不能落户口。 目前土地性质分为三类:第一类是使用年限为70年的住宅用地;第二类是使用年限为50年的综合用地;第三类是使用年限为40年的商业用地。住宅类包括公寓、普通住宅、别墅等用地,综合类包括写字楼、办公楼、科教文卫体用地等,商业类包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。 (2)在水电费的计价标准上,商务办公房(商住两用房)要高于住宅楼; (3)住宅楼的使用年限是70年,而商务办公房(商住两用房)只有50年; (4)交易税收不同,如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税(2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂调整为1%),但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税,交易增值部分还要交20%的增值税; (5)房屋分摊的共有建筑面积。商务办公房(商住两用房)的规划设计标准要比普通住宅高,如门厅面积比较大,楼梯、门厅的出入处按规定必须有两处,这无疑将增加分摊的共有建筑面积; (6)按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款最高可达8成30年,但对商务办公房(商住两用房)一般最高只有6成10年; (7)房屋的使用功能有所欠缺。一般情况下,商务办公房(商住两用房)没有单独的厨房; (8)纯住宅社区要做小区配套,如幼儿园、学校、会所等,而如果做商住,就可以不做配套或少做配套。
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